湖南法治报讯（通讯员 皮亦玲 范质惠）买受人无法足额支付房屋首付款，为成功购买房屋，与开发商协商签订首付款《借据》，该《借据》是否有效？开发商能否依据《借据》向买受人主张权利？近日，益阳市赫山区人民法院审理了这样一起案件。

2021年4月1日，原告某房地产公司与被告张某签订《益阳市赫山区商品房买卖合同》，约定被告购买的某房地产公司开发的商品房，总金额477900元。被告应于合同签订之日向原告交付首付款97900元，被告如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日，原告有权解除合同，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于前述比率）的违约金。

合同签订当日，被告张某和原告某房地产开发公司就首付款分期支付的问题，另行签订了《借据》一张，约定张某因购房需要，向某房地产公司借到人民币92900元用于购买该公司开发的商品房。张某应于2022年10月31日前归还20000元，于2024年4月1日前归还72900元。同时《借据》约定，如被告张某每期按期足额归还本金，则可免除借款利息，若张某有任意一期未能按期足额归还本金的，则本笔借款从实际借款之日起按每日万分之三计算利息，直至本息全额还清之日止。

《借据》签订后，原告某房地产公司已经将商品房交付张某并使用，被告张某于2022年12月2日支付了20000元，余款一直未支付，原告某房地产公司由此诉至法院，要求被告张某支付剩余未付首付款72900元，以及按照《借据》约定，以72900元为本金，按日万分之三的标准计付利息。

赫山区法院经审理后认为，原、被告签订的《益阳市赫山区商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

关于双方签订的《借据》效力，法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。虽然原、被告事实上签订了《借据》，但原告并未实际出借对应款项，该《借据》本质上是原告为了促进商品房买卖业务的达成、规避限贷政策，帮助被告满足购房贷款首付比例的要求，从而达到获取金融机构商业贷款的目的而订立的，案涉款项实质上是购房首付款，《借据》实为首付款分期协议，双方没有借贷的合意，意思表示不真实，该《借据》无效。此外，《住房城乡建设部等部门关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）规定，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。本案中，原告违反上述规章规定，违规向被告提供首付款借款，违反我国相关购房及金融政策，影响金融安全、市场秩序，违背公序良俗。法院最终认定案涉《借据》无效，判令被告张某在指定期限内向原告某房地产公司支付剩余未付首付款72900元，驳回原告某房地产公司依据《借据》要求被告张某按照日万分之三的标准计付利息的诉讼请求，但因案涉《商品房买卖合同》合法有效，其中约定了按照日万分之二的标准计付违约金的条款，法院考虑到原、被告双方对于被告逾期支付首付款的后果均有过错，为合理平衡各方利益，根据公平和诚实信用原则，酌情调整为被告按照其支付20000元首付款的次日（即2022年12月3日）的LPR（年利率3.65%）的标准支付逾期付款利息。

法官提醒：

近年来，部分房地产开发企业为规避限购、限贷等调控政策，采取“首付分期”、“首付贷”、“签订虚假借款协议”等方式，帮助购房者凑齐首付款，此类行为看似灵活，实则暗藏法律风险。从法律层面来说，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”以及第一百五十三条的规定：“违背公序良俗的民事行为无效”等，开发商与购房者串通签订的虚假借款协议，因缺乏真实的借款合意，且损害社会公共利益、破坏市场经济秩序，自始至终不发生法律效力。

法官在此温馨提示：购房者应通过合法途径筹措购房资金，切勿轻信开发商“虚假借款”、“首付贷”等违规操作；房地产开发企业应依法合规经营，不得为追求短期利益触碰法律红线。任何试图规避监管、破坏市场秩序的行为，终将承担相应的法律后果。

责编：杨绍银

一审：杨绍银

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来源：湖南法治报