湖南法治报讯 通讯员 章洁

家中长期无人居住，埋设在屋内的公共排污管破裂却未能及时发现维修，导致污水渗漏至楼下邻居家中，造成财产损失。这个责任该由谁承担？业主能否以“房屋空置”为由拒绝赔偿？资兴市人民法院近日审理的一起相邻关系纠纷案给出了明确答案。

樊某夫妇与曹某夫妇是上下楼邻居。2022年12月至2023年2月期间，樊某家中多次遭遇“水患”：窗台渗水、厨房门框潮湿、厨房吊柜出现水渍。由于曹某夫妇的房屋长期无人居住，樊某只能通过同单元3楼的业主帮忙转告漏水情况，但始终无法查明漏水源头，问题一拖再拖。

随着渗漏情况日益严重，曹某夫妇的亲戚终于进入屋内检查，初步怀疑是厨房内的主排污管道存在故障。曹某夫妇随后找人砸开包裹排污管的瓷砖进行维修。然而维修期间，樊某家中次卧墙面及门框又出现了新的渗水。樊某夫妇认为，这一系列渗漏水均系曹某家中原因所致，并造成其财产损失。在申请相关部门调解无果后，樊某夫妇一纸诉状将曹某夫妇诉至资兴法院，要求赔偿损失4万元。

案件审理过程中，法院委托专业机构对渗水原因进行鉴定。鉴定结果显示，樊某家中渗水主要来自两个方面：一是曹某家厨房内的主排污管断裂，导致频繁渗漏及偶发异常来水；二是曹某家次卫、盥洗室的给水管系统持续渗漏，以及阳台封窗偶发渗漏。这些水源入侵曹某家中后，突破楼板防水薄弱部位，最终导致楼下樊某家相应区域出现渗漏。

法院经审理认为，业主对其建筑物专有部分享有专有权，对共有部分享有共有权和共同管理权。业主行使专有权时，不得妨碍其他业主共有权和共同管理权的行使。

具体到本案，曹某家厨房内的主排污管系整单元共用的公共下水管道，属于共有设施。虽然埋设在曹某的专有区域内，但曹某夫妇作为楼上业主，对该位于其家中的共有管道负有日常管理和维护义务。然而，曹某夫妇在装修时用瓷砖将管道完全包裹覆盖，加之房屋长期无人居住，使房屋处于闲置状态，给日常维护埋下隐患。更为关键的是，在樊某夫妇两次告知渗漏情况后，曹某夫妇未能及时排查故障并采取有效措施，导致断裂处持续渗漏，造成楼下损失扩大。这一行为客观上构成了怠于行使共同管理权，妨碍了其他业主的权利行使，存在明显过错。

此外，次卫、盥洗室的给水管系统及阳台封窗问题均属于曹某夫妇的专有部分。这两处渗漏同样因曹某夫妇未能妥善管理房屋、及时排除隐患而导致楼下受损，亦存在过错。

综合上述认定，资兴法院判决曹某夫妇对樊某夫妇的损失依法承担赔偿责任。判决作出后，双方均未上诉，曹某夫妇已按判决履行赔偿义务。

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来源：湖南法治报