通讯员 李瑶

签订十八年租赁合同，仅过三年业主就收不到租金，酒店经营困难，拖欠近百户租金，双方针锋相对，各执一词。历时两个月，矛盾成功化解，且看长沙县法院如何联动破局，给出双赢多赢共赢的解纷方案。

签下十八年的租赁合同

仅过三年就收不到租金

“当时他们宣称买房后可以直接租给酒店，不用另找租客。”2018年，小刘在听到这样的好消息后，从某房地产公司购入一套房屋，并与某酒店签订了一份租赁期限为18年的《房屋租赁合同》，当时双方约定租金将分阶段递增。同小刘一样，还有89户业主也签订了租赁合同。之后，业主们兴高采烈地将房屋交由某酒店装饰装修，对外经营。

好景不长。2019年底疫情来袭，某酒店经营每况愈下，多次拖欠业主租金。2023年12月，某酒店彻底关门停业，并停止向业主交付租金。

“谁能想到，酒店只营业了三年就关门了，还拖欠了我们几个月的租金！”业主们愤愤不平。

“在疫情期间，我们已经想尽办法支付租金了。只是最终入不敷出，无力再支付了。”酒店负责人无奈地望着前来索要租金的业主们。

向酒店索要租金无果，自己的房子也因被改造难以恢复原状。面对这样的情况，三十多户业主在集体商议后，决定尽快起诉，及时止损。

诉前调解

成为打破僵局的钥匙

2024年2月，业主小刘和其他35户业主向长沙县法院递交了起诉材料。

“这是一起群体性纠纷。部分业主依靠租金作为生活来源。时间拖得越长，业主们的损失越多。如果能通过诉前调解的方式化解，无疑是纠纷解决的最佳途径”。在征得业主同意后，长沙县法院立案庭庭长李松艳迅速组织法官何姣和助理全面梳理案情，共同研讨调解对策。几天后，这批案件被委派给湘龙街道诉源治理工作站。

“群体性纠纷解决的难点在于业主的意见难以统一！有些业主想继续主张租金，有些则想收回房屋。”湘龙街道诉源治理工作站特邀调解员杨志奎回忆道。如何能兼顾业主诉求，达成折中处理意见，成为这批案件推进的难点。于是在两个月内，调解员组织业主和酒店方召开了十余次沟通协调会，还深入现场进行走访。

“与其僵持不下，还不如各退一步，尽早重新招租，及时止损”

“部分房屋因酒店装修被改造，修复和收回的成本难以预计，能重新出租是一个好办法”

“酒店作为违约方，必须要结清租期内的水电费等费用，并保证房屋能达到再次出租的标准”

在法官的耐心指导和特邀调解员的不懈努力下，业主和酒店方的诉求差距逐步缩小，最终业主和酒店方达成一致———双方解除合同，酒店方返还房屋，业主与新承租方达成租赁协议。2024年5月，起诉至法院的30余起纠纷成功化解。其余业主也陆续与酒店签订了和解协议。

解决关联纠纷，才能消除后顾之忧

合同虽然解除了，但酒店与物业公司还有物业费、水电费尚未结清。“只有解决了关联纠纷，才能让业主和新承租方更加安心，消除后顾之忧。”本着实质性化解纠纷的目的，特邀调解员杨志奎在了解到酒店和物业公司均有调解意愿的情况下，组织双方进行调解，最终达成分期付款协议。

组织酒店方与物业方进行调解。

“法官，我们今天虽然调解好了，如果对方未按期履行怎么办？”面对物业方的疑虑，何姣法官当场表示当事人可就调解协议向人民法院申请司法确认，并赋予强制执行力。在听到法官的详细介绍后，物业方消除顾虑，当场与酒店方签订调解协议，并申请司法确认。

几天后，长沙县法院出具司法确认裁定书，物业方和酒店的纠纷圆满解决。目前，涉案房屋已重新出租使用，对外经营。

本案历时2个月将近百件纠纷成功化解于诉前，是县法院做实指导调解法定职责，合力化解矛盾，实现双赢多赢共赢的生动实践。

下一步，长沙县法院将积极推动构建“党委领导、政府主导、部门联动、社会协同”的诉源治理、多元解纷工作机制，促进诉源治理工作站实质化运行，广泛调动各方调解力量参与诉前调解，促进矛盾纠纷源头预防、就地化解。

责编：樊芳

一审：樊芳

二审：伏志勇

三审：万朝晖

来源：湖南法治报