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张家界
开发商逾期交房遭巨额索赔
更新于:2016-07-05 09:53:46 来源:法制周报
 
  法制周报记者 文剑
  
  衡阳市先锋银座大厦位于先锋路31号,其一楼是一家电脑城,人来人往。与之形成鲜明对比的是,大厦的三楼现在还处于闲置状态,建筑垃圾堆满一地。
  
  因为质疑开发商逾期交房,三楼的购房者谢宏伟根据合同约定,向开发商衡阳市申泰置业有限公司(下称“申泰公司”)提出违约金索赔。2013年8月,法院判决申泰公司向谢宏伟支付2012年6月1日至2013年3月31日的违约金1,542,668.4元。这还只是第一轮。
  
  2014年7月,购房者将开发商又告上法庭,索赔2013年4月至2014年9月的违约金。
  
  开发商逾期交房引纠纷
  
  从2008年开始,衡南县商人谢宏伟共投资680多万元,与衡阳市申泰置业有限公司股东朱忠莲、邹修坤、邓雄以及投资人焦贵文,合伙开发申泰公司名下的“先锋银座”项目。
  
  后因种种原因,谢宏伟退出该项目。
  
  2010年8月10日,谢宏伟(甲方)与申泰公司及第三人朱忠莲、邹修坤、邓雄、焦贵文(乙方)签订了《项目投资股份转让协议书》。协议约定谢宏伟将其在先锋银座项目中因投资享有的权利、义务转让给申泰公司及第三人,转让金额为1096.957万元。
  
  协议约定的付款方式为,乙方付现金105万元,剩余转让款乙方以先锋银座项目三楼营业房及部分住宅房产抵付。为此,双方于2010年8月29日签订了《房产抵股份转让款协议》。
  
  《房产抵股份转让款协议》显示,先锋银座三楼的建筑面积为1318.52平方米。首付款为7,713,342元。谢宏伟依约付清了首付款(该款系从申泰公司应付给谢的股份转让款中抵扣)。申泰公司开具了房产销售款收据。
  
  《房产抵股份转让款协议》第七条约定:申泰公司须于2012年5月31日,将该商品房交给谢宏伟使用。逾期未交付商品房时,自2012年6月1日起,申泰公司按已交房款月息3%计付违约金给谢宏伟。
  
  约定交房期限届满之后,因申泰公司未能出具《房屋竣工验收备案表》,谢宏伟认为不符合交房条件,于是拒绝收房。
  
  2013年3月,谢宏伟将申泰公司及第三人朱忠莲、邹修坤、邓雄、焦贵文告上了衡阳市雁峰区人民法院,索赔违约金。
  
  开发商被判支付巨额违约金
  
  雁峰区人民法院审理认为,《房产抵股份转让款协议》合法有效。申泰公司在合同约定期限内未能交房,此后通知交房时未能出示《房屋竣工验收备案表》,未达到合同约定的交房条件,构成违约,应当承担违约责任。
  
  涉案房屋为何会逾期?在庭审中,被告及第三人认为是谢宏伟拒不配合拆迁导致楼盘无法验收。但因证据不足,法院不予采信。
  
  2013年8月5日,雁峰区法院作出判决,法院认为按交房款每月3%的标准计违约金明显过高,遂酌情确定按已交房款每月2%的标准计违约金,据此计算开发商应向购房者支付2012年6月1日至2013年3月31日的违约金为1,542,668.4元。
  
  双方都不满判决结果,遂上诉至衡阳市中级人民法院。
  
  衡阳中院于2013年12月6日作出终审判决:驳回上诉,维持原判。
  
  申泰公司及原审第三人向湖南省高级人民法院申请再审。2014年6月9日,湖南省高级人民法院驳回了申泰公司的再审申请。
  
  衡阳中院判决后,申泰公司及朱忠莲、邹修坤、邓雄、焦贵文向检察机关申请监督。
  
  湖南省人民检察院于2015年12月2日作出《不支持监督申请决定书》,认为原民事判决认定事实清楚,适用法律正确。
  
  同一案件不同判决惹争议
  
  上述判决生效并执行到位。申泰公司向购房者谢宏伟支付违约金1,542,668.4元。
  
  然而,问题并没有以此终结,至今,申泰公司逾期交房的违约行为一直在延续。
  
  谢宏伟于2014年7月29日向雁峰区人民法院提起诉讼,对申泰公司自2013年4月1日起至2014年9月1日止,及以后延期交房的违约责任主张权利,请求法院判令申泰置业有限公司按已交房款2%的月额支付违约金2,776,800元。
  
  雁峰区人民法院于2014年11月27日作出(2014)雁民一初字第187号判决,申泰公司须按谢宏伟已付房款7,713,342元2%的月额,支付从2013年4月1日起计算至2014年9月1日止的违约金2,622,536.2元。
  
  申泰公司不服,向衡阳中院提起上诉。2015年4月8日,衡阳中院认为原审判决程序违法,裁定发回雁峰区人民法院重审。
  
  今年4月29日,雁峰区人民法院作出(2015)雁民一初字第181号判决。法院判决申泰公司支付谢宏伟1,155,672元(按已付房款7,713,342元,按中国人民银行同期贷款年利率分段计算)。即,违约金计算方式由之前的已付房款每月2%,变成了按已付房款的同期贷款年利率计算。
  
  两案的原告、被告没变,作为判决依据为同一份协议,涉案的性质、标的、价款、履约方式、履约时间、违约责任是同一的,唯一区别就是诉请计算违约的时间段不同。重审时缘何会出现不同的违约金计算方式?谢宏伟质疑,2016年的重审判决书改变了原三级法院生效判决(裁定)和省检察院不支持监督申请决定书,这一结果令他感到意外。
  
  6月24日,该案的审判长张玉文回应说,之所以此次法院判决按已交房款的中国人民银行同期贷款年利率,而不是按每月2%计算违约损失,是基于几点考虑:涉案房屋已经执行了一次(即之前判决的违约金1,542,668.4元);申泰公司在积极办证;房屋有一部分已经投入使用了(如一楼已经使用了);考虑双方矛盾比较激烈。
  
  张玉文说,按中国人民银行同期贷款年利率计算违约损失,是在法律范畴内调整。
  
  目前,谢宏伟已经向衡阳市中级人民法院提起上诉。7月4日,记者联系上了朱忠莲,但她以“没时间”为由婉拒了记者的采访。
  
  看新闻学法律
  
  违约金一定是按合同约定的计算吗?
  
  如果合同约定了违约金的计算方式,那么违约金一定是按合同约定的计算吗?答案是否定的。
  
  根据《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  
  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  
  法官解释,违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质,鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式,因此对数额过高的违约金条款,人民法院可以根据实际情况适当进行调整,以维护公平和诚实信用原则。