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一波三折的“团购”房 业主

日期: 2018-12-13
来源: 法制周报

一波三折的“团购”房

业主 :集资建的房为何拿不到    开发商 :前约未履后约难行


记者 伏志勇 见习记者 思雅


 “我们职工筹资建设的房子到现在还有一部分没有交房,已经维权3年了。”今年11月,新化县人民医院职工向《法制周报》新闻热线打来投诉电话。记者调查得知房子被抵押导致业主备案、拿证遥遥无期。而开发商却满腹委屈,声称因该项目拖累濒临破产。

签订3份协议1份合同

2011年7月,新化县人民医院与娄底市三湘房地产开发公司签订《土地购买委托协议》,约定由医院全体职工集资委托房地产公司购买土地,土地产权属单位全体职工所有。在单位获得住宅建设土地约23亩后,2012年2月,房产公司与单位及700户出资人(职工)签订《委托建设(暨土地协议转让)协议》,由房地产公司代替单位及700户出资人(职工)购买所得土地后代建住宅楼。

同年11月,双方签订《团购房协议》。新化县医院将土地过户给房地产公司,由房地产公司开发建设职工住宅。协议在“工程建设及团购价格的组成部分”约定:“如超出约定费用部分由乙方根据以上计价原则按实予以调增造价。”同时,约定了工程款按进度支付及结算和房款收取、付款方式。

2015年12月,房产公司与700户职工分别签订《商品房买卖合同》。合同为及时上房交会争取契税等优惠政策而动议,但在拟定过程中因为房价双方发生了激烈争执。

职工周女士告诉记者:“原本商议房屋均价为2039元/平方米且包含水电气在内,但这份合同草稿中2039元并未包含水电气。还有其他一些对职工不利的条款。因此我们当时用了2个通宵修改完善这份合同草稿,才有了最后的《商品房买卖合同》。”

对此,房地产公司总经理廖先生表示:“这份合同是趁我们公司董事长在外学习时强行签订的。”公司另一名负责人张经理称:“职工采取打、砸等方式闹事。实际上依据单位提供的设计图纸核算,未包含水电气在内的房屋单价为2580元/平方米。”

“我们确实曾在房交会上进行了抗议。”周女士说,“但当时闹那么一下是为了争取合同上原定的价格,让2039元的价格中包含水电气。”最终,职工如愿以偿,开发商却觉得这是迫于各方压力的“不平等条约”。

贷款垫资建设背上沉重包袱

《商品房买卖合同》签订期间,房产公司董事长朱先生在外无法履职。对这份合同他表示不满 :“这是转移责任主体的行为。” 他认为,根据此前协议,项目建设主体为新化人民医院,三湘公司为委托代建方,但由于医院建设集资不力、支付不到位,地产公司为保项目不烂尾,只好办理抵押贷款垫资建设。

根据《团购房协议》约定,在2015年11月19日拿到预售许可证时,医院应按购房总款付足至95%近2.57亿元;房产公司总经理廖先生反映,当时只收到3200余万元,扣除支付的土地购买款后,剩余不足450万元。

房产公司董事长朱先生介绍:“转让给我们的土地是一块生地,存在场地未平整、部分未拆迁、原代购土地遗留问题等诸多问题。为解决这些问题,公司已经垫资500多万元。”

房产公司方面表示,2014年工程进入实质性建设后,医院及团购职工全面违约。从支付完土地款项后,直至工程建设到主体22层再未支付一分钱工程款项,造成公司为项目举贷建设而带来的财务成本增加了5000余万。房产公司依据《委托建设(暨土地协议转让)协议》,于2015年6月以建房所用土地作抵押贷款4200万元。

一名医院职工说:“职工在相当长一段时间内,甚至在签订合同之前都不知道土地已被抵押贷款的事实。”朱先生表示:“这个做法得到了单位的同意。” 2015年7月,在医院仍未付款的情况下,房产公司用已经建成的负1至负3层做抵押,贷款8000万元。

为何医院一直没能如约付款?廖先生说:“项目进行到关键时期,医院领导发生变动。”医院一名原领导表示:“我离开后,新的领导班子推翻了之前的分房规则,重新拟定了一套职工分房办法。”周女士说:“有的职工交了几笔钱后,得知房子被抵押,就不敢再继续交了;还没交钱的职工听说被抵押的事实后,就更不敢交钱了。”

2015年11月19日,项目拿到预售许可证,购房总款没能依约支付。12月8日,房产公司以楼盘项目的1楼至30楼做抵押再次贷款6800万元。

遗留问题盼协商解决

数次贷款已背上沉重的财务负担,后续资金又无法到位。当项目达到初步验收合格交房状态时,围墙等配套工程尚未完成,没有达到综合验收标准。在近700套房已交380套的情况下,目前房产公司已暂停交房。中断交房后,三方争执进入僵持状态。

业主频频上访维权,某职工表示:“开发商说《商品房买卖合同》无效,要涨价。不管收没收房,一律不解押、不备案、不办房产证。可明明已经签订了合同,为什么还要多交钱?”

开发商则满腹委屈,超出建设约定费用的部分得不到结算,财务成本增加5000余万元,违约金4000万元也无从追讨,从代建集资房变成亏本销售商品房,前约未履后约难行,这个“窟窿”项目已拖得公司濒临绝境。

新化县人民医院则坚持认为,已按工程进度付款。

各方相持不下,均希望在政府的帮助下尽早解决问题。11月29日,记者来到新化县相关政府部门询问该房产项目的有关问题,得到的答复是:正在处理中。据悉,此前相关部门已经多次调解,医院现领导和房产公司董事长表示事情正在往好的方向转变。

记者将进一步关注此事后续发展。


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